Risoluzione del preliminare, ammessa la cancellazione

ROMA – La domanda giudiziale di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita non è soggetta a trascrizione in quanto non è relativa a diritti reali e non è utile a risolvere conflitti connessi alla circolazione di beni immobili. Ove una tale domanda sia trascritta l’autorità giudiziaria può ordinare in via d’urgenza all’attore di consentirne la cancellazione con atto notarile.
A stabilirlo è un’ordinanza del Tribunale di Roma del 24 febbraio 2022 – n. 3608/2022 – che ha parzialmente accolto il ricorso proposto in via d’urgenza (ex articolo 700 cpc) dal proprietario dei beni immobili in precedenza promessi in vendita, a cui carico era stata trascritta una domanda giudiziale di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita, trascrizione che gli impediva di disporre dei beni già promessi in vendita.

Il Fatto
Era stato stipulato un contratto preliminare di compravendita di beni immobili. Successivamente la parte promissaria acquirente aveva proposto domanda giudiziale di risoluzione di tale contratto per inadempimento della parte promittente venditrice e l’aveva trascritta nei registri immobiliari.
La parte promittente venditrice si era costituita in giudizio chiedendo anch’essa la risoluzione del contatto preliminare.
Il giudizio era quindi destinato a concludersi con una pronunzia di risoluzione, in quanto chiesta – sia pure per ragioni diverse – da entrambe le parti, con conseguente venir meno del contratto preliminare stipulato e della possibilità di realizzazione del trasferimento programmato.
Anche alla luce di tale rilievo, la parte promittente venditrice aveva, quindi, proposto un ricorso d’urgenza (ex articolo 700 cpc) per ottenere la cancellazione della trascrizione eseguita a suo carico, affermando l’illegittimità della stessa e la necessità di una sua pronta cancellazione, perché il suo permanere per tutta la durata del processo le avrebbe provocato un danno grave e ingiusto, in conseguenza dell’impossibilità di disporre dei beni che erano stati promessi in vendita.

La decisione del Tribunale di Roma
Per comprendere la delicatezza della questione giuridica sollevata è necessario tener presente che:

• è possibile trascrivere esclusivamente le domande giudiziali elencate negli articoli 2652 e 2653 del codice civile
• ai sensi dell’articolo 2668 cc la cancellazione della trascrizione di una domanda giudiziale deve essere eseguita quando ordinata con sentenza passata in giudicato. A rigore, quindi la cancellazione non può essere eseguita prima della conclusione del giudizio instaurato con la domanda trascritta.

Tuttavia, un indirizzo giurisprudenziale di merito, che si va sempre più consolidando, ritiene che la regola dettata dall’articolo 2668 richiamato valga solo per le trascrizioni delle domande elencate negli articoli 2652 e 2653 cc e che in caso di trascrizione di altra domanda sia invece ammissibile una cancellazione ordinata con provvedimento d’urgenza.

Nel solco di tale indirizzo giurisprudenziale si inserisce la decisione del Tribunale di Roma quando afferma che la “trascrizione effettuata al di fuori delle ipotesi tassativamente previste, il disposto dell’art. 2668 c.c. … non è ostativo all’ammissibilità della domanda cautelare ex art. 700 c.p.c., posto che lo stesso art. 2668 c.c. è per l’appunto espressamente riferito alle sole ipotesi di trascrizione eseguita nei casi tipicamente previsti”.

L’organo giudicante ha inoltre ritenuto che la domanda di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita non sia soggetta a trascrizione in quanto non rientra fra quelle richiamate dall’articolo 2652 cc, disposizione che consente la trascrizione delle sole domande giudiziali riferite “ai diritti menzionati nell’art. 2643 c.c.” e “fra questi ultimi non sono ricompresi quelli nascenti dal contratto preliminare, che, avendo effetti obbligatori fra le parti, non rientra a sua volta fra “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili” richiamati al n. 1) dell’art. 2643 c.c.”.
La conclusione troverebbe conferma nel fatto che essendo stata chiesta, da entrambe le parti, la risoluzione del contratto preliminare non può esserci un conflitto circolatorio da risolvere con la trascrizione della domanda.
In forza di tali premesse il Tribunale di Roma ha ritenuto emanabile il provvedimento d’urgenza richiesto e ha ordinato alla parte promittente venditrice di consentire la cancellazione della trascrizione con atto notarile.
La soluzione è da ritenersi condivisibile perché, ex articolo 2668 cc, è necessaria una sentenza per ordinare al Conservatore di cancellare la trascrizione di una domanda giudiziale.